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Wurden Sie als Vermieter von ihren Mietern schon einmal angesprochen, weil ein anderer Mieter eine Videokamera an der Wohnungstür installiert hat? Die Installation einer Überwachungskamera durch den Mieter kommt mittlerweile immer häufiger vor. Was (nicht) erlaubt ist erfahren Sie hier in unserem neuen Blogbeitrag.

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Weltreise, Auslandssemester, Secondment – es gibt viele gute Gründe, die eigene Wohnung untervermieten zu wollen. Ohne großen Aufwand wird die Wohnung also zur Untervermietung in passende Online-Immobilienportale eingestellt und meist ist ein Abnehmer schnell gefunden. Denn Studenten, Touristen oder Praktikanten sind oft dankbar für die Möglichkeit, auf Zeit in eine (meist) komplett ausgestattete Wohnung einziehen zu können.   Doch im Rahmen der Untermiete bzw. Untervermietung der Wohnung sind einige wichtige Punkte, auch in rechtlicher Hinsicht, zu beachten, insbesondere muss der Vermieter die Untervermietung des Mietobjekts zunächst erlauben.   Was bei der Untermiete zu beachten ist und was Vermieter diesbezüglich wissen sollten, klären wir hier.  > Zum Artikel

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§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB lautet:  „Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.“.  Im vom Amtsgericht München mit Urteil vom 15.05.2020 (Az. 473 C 4290/19) entschiedenen Fall war fraglich, ob die vermieterseitige Kündigung unwirksam ist, weil im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung keine gesetzlich erforderlche Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz vorlag. Das hat das Amtsgericht mit der folgenden Argumentation bejaht:  Wenn sich aufgrund einer Nutzungsuntersagung der Nutzungswunsch des Vermieters nicht realisieren lasse, könne ihm auch kein Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters zukommen. In einer Nutzung, die nach dem öffentlichen Recht unzulässig sei, stehe das öffentliche Recht entgegen und gerade nicht das bestehende Mietverhältnis. Liege die Sachlage so, dass die angegebene Nutzung jedenfalls gegenwärtig nicht zu realisieren sei, handele es sich um eine fiktive Nutzungsabsicht, und die hierauf gestützte Kündigung wäre als Vorratskündigung unzulässig. Da unklar sei, ob die Behörde die Genehmigung erteilen oder verweigern werde, könne es zu der folgenden Situation kommen: Der Mieter ziehe aus und später werde keine Genehmigung erteilt. Dann wären Fakten geschaffen, die allein dem Vermieter nützten; dies biete Anreize für Kündigungen ins Blaue hinein. Zu berücksichtigen sei außerdem, dass ein Vermieter erst nach der Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung und Kenntniserlangung von möglichen Auflagen letztlich entscheiden könne, ob er das geplante Bauvorhaben durchführen wolle und ob die Durchführung für ihn bei Berücksichtigung der Auflagen noch wirtschaftlich sinnvoll sei. > Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier.

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Die Landesregierung von Baden-Württemberg hat am 26.05.2020 eine neue Mietpreisbremse beschlossen.Die neue Verordnung in Baden-Württemberg liegt bisher im unvollständigen Entwurf vor (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg – MietBgVO BW). Sie soll heute, am 02.06.2020, im Gesetzesblatt verkündet werden und gilt dann ab dem 04.06.2020. Sie enthält nun 89 Städte und Gemeinden (ca. 36 Prozent der Bevölkerung) mit der Folge, dass dort die Neuvertragsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent übersteigen darf.> Weitere Informationen finden Sie hier.

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Auch das Berliner Verfassungsgericht wird neben dem Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel überprüfen.  Die Fraktionen von CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus haben am 25.05.2020 Klage vor dem Verfassungsgerichtshof in Berlin eingereicht. Im Unterschied zu den bisherigen Vorlagen wird sich also auch das Landesverfassungsgericht mit dem Gesetz befassen. Mehr zum Thema finden Sie > hier.

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Soll ein Verwalter durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft neu bestellt werden, müssen die Angebote der Bewerber bzw. jedenfalls deren Namen sowie die Grunddaten der Angebote den Wohnungseigentümern spätestens zwei Wochen vor der Beschlussfassung bekannt gegeben werden. Der Bundesgerichtshof hat sein Urteil vom 24.01.2020 (Az. V ZR 110/19) also mit Sinn und Zweck der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG begründet. Was war geschehen?  Im konkreten Fall berichtete der Verwaltungsbeirat unmittelbar vor der Beschlussfassung - also erst zu diesem Zeitpunkt -, dass zwei weitere Angebote zur Einsichtnahme zur Verfügung stünden. Der sodann gefasste Beschluss wurde angefochten.   BGH: Neubestellung erfordert rechtzeitige und ausreichende Information der Eigentümer Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass dieser Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Für die ordnungsgemäße Wahl eines neuen Verwalters genüge es nicht, dass die Angebote der Bewerber um das Verwalteramt erst in der Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung in ihren Eckpunkten bekannt gegeben und zur Einsichtnahme bereitgehalten werden.  Bei der Neubestellung eines Verwalters sei es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen. Auch die Einholung von Alternativangeboten sei erforderlich.  „Um den Wohnungseigentümern bei der Neubestellung eines Verwalters, der für sie wichtige und weitreichende Funktionen wahrnimmt und regelmäßig für mehrere Jahre bestellt wird, eine Wahl auf einer fundierten Tatsachengrundlage zu ermöglichen, ist es nicht nur erforderlich, Alternativangebote einzuholen. Vielmehr müssen diese den Wohnungseigentümern auch bekannt gemacht werden, damit sie Erkundigungen über die Bewerber - etwa über das Internet - einziehen und sich ein Bild darüber verschaffen können, ob der jeweilige Bewerber fachlich geeignet ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten.“. Grund: Eigentümer sollen sich informieren könnenEine Bekanntgabe der Namen der Interessenten für das Verwalteramt erst in der Eigentümerversammlung mache es den Wohnungseigentümern dagegen unmöglich, über diese vorab Erkundigungen einzuholen. Auch ein Angebotsvergleich sei erschwert, da sich die Vergütung in den verschiedenen Angeboten nicht immer direkt vergleichen lasse. „In der Eigentümerversammlung steht regelmäßig nicht genügend Zeit zur Verfügung, um sich sachgerecht mit den jeweiligen Angeboten zu befassen.“. Die Eigentümer könnten über die Zusendung der Angebot selbst innerhalb der zweiwöchigen Einladungsfrist des § 24 Abs. 3 S. 2 WEG erfolgen. Es reiche aber auch aus, wenn den Wohnungseigentümern die Namen der Bewerber sowie die Eckpunkte ihrer Angebote mitgeteilt würden. Zu den mitzuteilenden Eckpunkten der Leistungsangebote gehöre die vorgesehene Laufzeit des Vertrages und die Vergütung, wobei darzustellen sei, ob eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit mehreren Vergütungsbestandteilen angeboten wird. Werden die Wohnungseigentümer nicht durch Übersendung der Angebote, sondern durch Bekanntgabe der Eckpunkte der Angebote informiert, sei den Wohnungseigentümern, die dies wünschten, eine Kenntnisnahme der vollständigen Angebote zu ermöglichen. > Zum Volltext des Urteils Wie sich die Pandemiesituation rund um Corona auf das WEG-Recht auswirkt, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

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Wann die Haltung von Tieren in der Mietwohnung erlaubt ist, was Vermieter beachten sollten und welche Unterscheidung zwischen verschiedenen Tierarten wie Hunden, Katzen oder Vögeln zu treffen ist, klären wir ausführlich> in diesem Artikel.

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In vielen Mietverhältnissen sieht sich der Vermieter aktuell vor das folgende Problem gestellt: Der Mieter stellt die Mietzahlung als Auswirkung der Corona-Pandemie ein, weil er glaubhaft macht, dass seine auf der besonderen Situation beruhende wirtschaftliche Lage die Leistung der Miete nicht gestattet. Doch welche Möglichkeiten hat der Vermieter in einem solchen Fall? Darf er gegebenenfalls auf die Kaution zurückgreifen?--> Mehr zu diesem Thema lesen Sie hier.

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Ist der Mietendeckel mit dem Grundgesetz vereinbar? Wir hatten bereits über die ersten Erfahrungen mit dem Berliner Mietendeckel in einem ausführlichen Artikel auf dem VermieterVerein Blog berichtet und darin auch erwähnt, dass mehrere gerichtliche Vorlagen an das Bundesverfassungsgericht erfolgt sind, wenn die Berliner Gerichte das MietenWoG Bln im konkreten Fall entscheidungserheblich hätten anwenden müssen.  Nun wurde zudem ein Normenkontrollantrag beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. Die Antragsschrift liegt dem Vermieterverein e.V. vor. Praktische Probleme bei der Anwendung des Mietendeckels Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag sowie außerdem ein Beispiel eines Problems bei der praktischen Rechtsanwendung des Mietendeckels aus Sicht des Vermieters.  --> Mietendeckel in Berlin – Normenkontrollantrag soll Verfassungsmäßigkeit klären

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Viele Mietverträge enthalten Klauseln für sogenannte “Schönheitsreparaturen”.  Darin wird zumeist die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter übertragen. Was Schönheitsreparaturen genau sind sowie ob und unter welchen Voraussetzungen Sie diese als Vermieter auf den Mieter abwälzen können, klären wir in unserem neuen Blog-Beitrag. --> Schönheitsreparaturen – Wirksame Übertragung auf den Mieter

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